par Me Gabrielle Chapon
L’Ordonnance du 15/12/2005 relative à l’habitat insalubre et dangereux a modifié le régime de la police des im-
meubles menaçant ruine, qui relève en principe de la com-
pétence du Maire, lorsque des murs, bâtiments ou édifices quelconques n’of-
frent pas les garanties nécessaire au maintien de la sécurité publique. La dis-
tinction péril ordinaire et péril imminent est mainte-
nue, mais la mise en œuvre des pouvoirs de police est profondément modifiée.
1. Péril ordinaire
La procédure de droit commun est celle de péril ordinaire. Le Décret du 8 novembre 2006 prévoit la mise en place d’une procédure contradictoire antérieure à l’arrêté de péril, et sans intervention du juge.
Le Maire, lorsqu’il envisage de prendre un arrêté de péril, doit informer le propriétaire et les titulaires de droits réels immobiliers, et les inviter à présenter leurs éventuelles observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois. Si l’immeuble concerné est en copropriété, l’information est faite au syndic, qui dispose de 21 jours pour la transmettre aux copropriétaires, et de deux mois pour présenter ses observations. Le Maire doit également informer préalablement, le cas échéant, l’Architecte des Bâtiments de France.
Faute de réponse du propriétaire ou du syndic, de réponse dilatoire ou en l’absence de travaux et compte tenu de la persistance du péril, le Maire prend un arrêté de péril, en application de l’art L 511-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
Par cet arrêté, il ordonne les travaux de réparation, ou de démolition à faire dans un délai fixé. En cas d’immeuble d’habitation, l’arrêté peut prévoir une interdiction temporaire ou définitive d’habiter, sa date d’effet, en précisant la date à laquelle le propriétaire doit lui avoir précisé l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite à l’occupant (article L 511-2). Dans ce même cas l’arrêté reprend, en annexe, les articles L 521-1 et suivants du CCH relatifs aux droits des occupants. L'arrêté est notifié aux propriétaires, tels qu’ils figurent au fichier immobilier de la Conservation des Hypothèques, aux occupants et, en cas d'immeuble d'hébergement, à l'exploitant. A la demande du Maire et aux frais du propriétaire, l'arrêté est publié à la Conservation des Hypothèques, ou au livre foncier, dont dépend l'immeuble pour chaque local.
L’arrêté de péril doit être transmis au Préfet dans le cadre du Contrôle de Légalité (article L 2131-1 du Code Général des Collectivités Territoriales). En cas d’immeuble d’habitation, l’arrêté est transmis aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu'au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département.
S’ils n’ont pas exécuté les travaux prescrits, le Maire doit mettre les propriétaires en demeure d’effectuer les travaux en précisant qu’à défaut, il y sera procédé à leurs frais à l’issue d’un délai déterminé, qui ne peut être inférieur à un mois. En cas de silence et de non réalisation, le Maire est tenu de faire procéder aux travaux d’office, aux frais des propriétaires ; sa décision d’engager l’exécution d’office doit être motivée.
Le montant des frais est avancé par la Commune et recouvré comme en matière d'impôts directs. Sur le rapport d'un homme de l'art, le Maire, par arrêté, constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de péril et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux. Cet arrêté est notifié et transmis comme l’arrêté de péril. Il est publié à la Conservation des Hypothèques ou au livre foncier dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux, à la diligence du propriétaire et à ses frais.
2. Péril imminent
En cas de péril imminent, le Maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande au Président du Tribunal Administratif, qui statue en référé, la nomination d’un expert pour constater l’état des bâtiments mitoyens et proposer des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril, s’il la constate.
Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le Maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, et si nécessaire peut, notamment, ordonner l'évacuation de l'immeuble. Dans le cas où les mesures provisoires n'auraient pas été exécutées dans le délai imparti par la sommation, le Maire fait exécuter d'office les mesures indispensables. Si le propriétaire n’a pas effectué des travaux mettant fin à tout péril, le Maire doit poursuivre la procédure en "péril ordinaire" pour qu'il soit mis fin durablement au danger (article L 511-3 du CCH).
Dans le cas où le propriétaire n’a pas exécuté de travaux mettant fin à tout péril, après réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril imminent, il n'y a pas d'arrêté de mainlevée du péril, mais poursuite de la procédure de péril ordinaire. L'arrêté de péril imminent est notifié aux propriétaires, tels qu’ils figurent au fichier immobilier de la Conservation des Hypothèques, aux occupants et, en cas d'immeuble d'hébergement, à l'exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires peut être faite au seul syndicat de la copropriété. La notification peut se faire par affichage à la Mairie de la Commune où est situé l'immeuble et par affichage sur l'immeuble lui-même. En cas de doute sur l’identification (des occupants, par exemple) ou l’adresse des propriétaires, il est fortement conseillé de procéder à ces affichages.
L’arrêté de péril imminent doit être transmis au Préfet au titre du Contrôle de Légalité (article L 2131-1 du CGCT). En cas d’immeuble d’habitation, l’arrêté est transmis aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu'au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département (article R 511-4 du CCH). Lorsque, à défaut du propriétaire, le Maire a dû prescrire l'exécution des travaux, le montant des frais est avancé par la Commune et recouvré comme en matière d'impôts directs. Le contenu de la créance exigible par la commune du propriétaire est précisé à l’article R 511-5 du CCH ; la rémunération de l’expert désigné par le TA est incluse dans cette créance.
Merci pour cet article à Me Gabrielle CHAPON, avocate à la Cour, 42 cours Georges Clemenceau - 33000 BORDEAUX Pour en savoir plus...
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